二手民宅的投資 

１、二手民宅的市場(chǎng)總體狀況 

據(jù)資料顯示，北京市現(xiàn)有的二手房市場(chǎng)仍以普通民宅為主，二手民宅的交易總量占二手房交易總量的近８０％左右。近年來，隨著北京市一手房房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及政府危改拆遷力度的加大，越來越多的拆遷戶、中低收入家庭、外地進(jìn)京人士以及首次置業(yè)者都紛紛把目光投向二手房市場(chǎng)。二手民宅市場(chǎng)呈現(xiàn)需求旺盛的火爆局面，市場(chǎng)整體表現(xiàn)為嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀況，平均供求比例約為１?５左右。同時(shí)二手房自身所具備的“價(jià)格低、地段優(yōu)勢(shì)明顯、物業(yè)配套設(shè)施齊全”等品質(zhì)也逐漸地得到了投資客的青睞，雖然房產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展的同時(shí)也拉高了二手房?jī)r(jià)，但是經(jīng)過幾年的市場(chǎng)磨合，其相對(duì)于同地段的一手房?jī)r(jià)，其價(jià)格泡沫和水分已差不多被擠干。現(xiàn)階段的北京二手民宅的平均售價(jià)約在３２１０元／平方米左右，而同期商品房預(yù)售均價(jià)則為６１６７元／平方米。二環(huán)內(nèi)的老城區(qū)以及ＣＢＤ、亞運(yùn)村、中關(guān)村、燕莎等熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，二手民宅的平均售價(jià)約在４５００元—５８００元／平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均價(jià)則大約在６０００元／平方米—１萬元／平方米左右。

２、投資回報(bào)率分析 

大多數(shù)的投資人投資二手民宅獲取收益主要靠?jī)煞N方式，一是買來用于出租，靠租金來掙回投資。北京作為政治和經(jīng)濟(jì)文化中心，每年都吸引著成千上萬的外地來京求學(xué)打工者、海外歸國(guó)人士。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京常住外來人口約３００萬人左右，有大約２５０萬人需要通過租房解決居住問題，加上北京本地的約５０萬租房者，北京的租房大軍約３００萬人左右。這其中將近８０％的人選擇普通民宅租賃。租賃市場(chǎng)的活躍使得房屋出租容易且收益穩(wěn)定，大多數(shù)投資人都愿意選擇將所購二手房用來出租。一般情況下，普通住宅的投資回報(bào)率約在６％－８％左右，資金回收周期約為１２至１６年，而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐，房屋的租賃需求會(huì)變得越來越大，租金價(jià)格也會(huì)隨之提高，整體是一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。普通租賃中尤以一居室最受承租人歡迎，其租金集中范圍為１２００元—１６００元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為２８歲以下的年輕人。二居室的租金范圍為１６００元－２５００元不等。地段是租金高低的主要決定因數(shù)，但房屋的裝修情況和屋內(nèi)配套設(shè)施是否齊全也會(huì)對(duì)租價(jià)造成影響，一般承租人都愿意選擇那些帶簡(jiǎn)單裝修，家電配置（如彩電、冰箱、空調(diào)、熱水器等）較為齊全的房屋。

獲取收益的另一種方式則是買來用于出售，靠買賣之間的差價(jià)賺取利潤(rùn)。我們要提醒這類投資人，隨著近幾年北京市房?jī)r(jià)的不斷攀升，現(xiàn)階段的二手房總體價(jià)格已經(jīng)趨于高位。而且伴隨著央產(chǎn)房的逐步放量、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)落地后二手商品房源的大量進(jìn)入市場(chǎng)以及隨后１至３年經(jīng)濟(jì)適用房的大批量再上市，這些都會(huì)對(duì)二手房買賣市場(chǎng)造成沖擊，二手房?jī)r(jià)將在隨后的兩三年保持穩(wěn)中有降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。所以，投資二手房期望短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲以獲取高額差價(jià)的愿望不太現(xiàn)實(shí)；如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近及新的城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，城區(qū)一手樓盤的銳減將導(dǎo)致二手房是在城區(qū)居住的必然選擇，二手房在較長(zhǎng)的周期內(nèi)仍然具有升值的空間。 

３、熱點(diǎn)區(qū)域和戶型 

朝陽和海淀兩大區(qū)域作為北京市的文化、經(jīng)濟(jì)、高科技中心，一直以來都是北京租賃市場(chǎng)的主要集中區(qū)域。其中尤以ＣＢＤ及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村等核心區(qū)域的租賃需求最為旺盛，二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)及靠近地鐵、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點(diǎn)區(qū)域。由于承租人群多為年輕人及外地來京就業(yè)者，所以一居室的市場(chǎng)需求最大，供不應(yīng)求的狀況最為明顯。如果投資者購買普通民宅是用來出租的話，一居室應(yīng)該是投資首選。雖然二居室的需求量也較大，但整體市場(chǎng)供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整體租賃市場(chǎng)普遍表現(xiàn)為供過于求的狀況。此外，如果投資者對(duì)所購房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)匮b修和設(shè)施投入，租金收益也會(huì)得到相應(yīng)的提高。