二手公寓投資 

１、二手公寓的整體市場(chǎng)狀況 

隨著北京二手房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大、開放，以及消費(fèi)者置業(yè)需求和消費(fèi)能力的分化，北京市二手房市場(chǎng)開始走向細(xì)分，房源也開始呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)，二手公寓異軍突起。據(jù)資料顯示，北京市的二手公寓市場(chǎng)從去年下半年至今，交易量明顯放量，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。今年一季度二手公寓的成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，成交量已占到二手房成交量的１０％，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年其比重可上升至２０％左右。北京市的二手公寓一般都為當(dāng)年品質(zhì)較高的“名盤”，具備環(huán)境、地理位置、設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。而且二手公寓其價(jià)格中的水分被充分?jǐn)D壓? 與一手相比，二手公寓物超所值的特點(diǎn)也由此體現(xiàn)，二手公寓逐漸成為部分房產(chǎn)投資人士的新寵。一般的二手房是按照所在城區(qū)來劃分價(jià)格的，但二手公寓則不同，就算兩個(gè)相鄰的小區(qū)，其二手公寓價(jià)格也可能有所不同。二手公寓的價(jià)格受所在小區(qū)的配套設(shè)施、社區(qū)成熟度及物業(yè)管理水平的影響；當(dāng)然，最終成交的價(jià)格還要看業(yè)主的心理需求。但總體來說在各熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的二手公寓價(jià)格大體如下，ＣＢＤ地區(qū)：７０００元至１萬元／平方米左右；中關(guān)村：６０００元至８０００元／平方米左右；亞運(yùn)村：５０００至１萬元／平方米左右；望京地區(qū)：４３００至６５００元／平方米左右。

２、投資回報(bào)分析 

二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)的中高層管理人員及其部分經(jīng)商成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租賃人群穩(wěn)定且租金收益高的特點(diǎn)。

位置是投資二手公寓的關(guān)鍵，其熱點(diǎn)區(qū)域所呈現(xiàn)的市場(chǎng)共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領(lǐng)及外國(guó)暫住人口集中的區(qū)域。所以，以中關(guān)村、ＣＢＤ核心區(qū)域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運(yùn)村和望京等區(qū)域的二手公寓投資價(jià)值最高，北京的核心城區(qū)因其地理和文化優(yōu)勢(shì)也是求租熱點(diǎn)。由于二手公寓的承租人群層次較高，對(duì)生活質(zhì)量和居住舒適度有較高的要求，所以８０平方米－１２０平方米的兩居室需求最為旺盛。一般國(guó)內(nèi)高級(jí)員工大多選擇月租金５０００元－８０００元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛月租金１萬元左右的三居室。房型上也多以采光和通風(fēng)條件良好的為主。投資者如果能準(zhǔn)確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會(huì)提高租金收益，如：習(xí)慣西化生活的海歸派及外籍人士，會(huì)比較鐘情簡(jiǎn)約的后現(xiàn)代裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，陽光更加充足的大落地窗，開闊的客廳空間，開放式的廚房以及較大的衛(wèi)生間。而且小區(qū)的安全保衛(wèi)設(shè)施是否完善，也是高端物業(yè)租客們關(guān)心的問題。（我愛我家市場(chǎng)研究中心）