點(diǎn)評：當(dāng)交付實(shí)景與樓書等宣傳資料有出入，開發(fā)商往往會以“樓書不具備法律效力，以合同約定或?qū)嶋H交付為準(zhǔn)”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實(shí)上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發(fā)商就可以不負(fù)責(zé)任地隨意宣傳。這一事件中，表面看上去是“門”變成“窗”，但事實(shí)上是涉及規(guī)劃的較大調(diào)整——有門的陽臺要計(jì)算一半面積，成了設(shè)備陽臺后卻不計(jì)算面積。購房者可根據(jù)樓書等宣傳資料，要求開發(fā)商兌現(xiàn)銷售時(shí)的承諾，追究相應(yīng)的違約責(zé)任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日后維權(quán)至關(guān)重要。

　　銷售隱瞞“不利因素”

　　近期城北多個(gè)樓盤，因?yàn)殇N售過程中向購房者隱瞞“不利因素”，而陷入了業(yè)主集體維權(quán)的漩渦之中。

　　如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會降低樓盤品質(zhì)。近期困擾城北樓盤的不利因素，主要是變電站、高壓線等?；趯Ω邏壕€和變電站輻射危害的認(rèn)識，大多數(shù)購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前，高壓線和變電站的施工在后，但是業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商已經(jīng)提早知道相關(guān)的規(guī)劃，卻在銷售時(shí)向他們刻意隱瞞，具有不可推卸的責(zé)任。

　　此外，也有一些個(gè)別樓盤，會隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠，土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

　　點(diǎn)評：按照目前的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須如實(shí)告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發(fā)商應(yīng)盡的告知義務(wù)。目前杭州大多數(shù)開發(fā)商對這一規(guī)定的執(zhí)行情況還算不錯(cuò)，從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個(gè)正確理性的認(rèn)識。但現(xiàn)實(shí)中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現(xiàn)，成了難以化解的矛盾。當(dāng)然，有一些施工規(guī)劃，開發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務(wù)，購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，彌補(bǔ)相關(guān)損失。

　　降了價(jià)品質(zhì)也大降

　　從去年下半年至今，杭州不少樓盤，交付過程中都出現(xiàn)了較多的質(zhì)量問題，引發(fā)多起業(yè)主集體拒絕收房事件。這其中，不乏有一些2012年的降價(jià)樓盤，因?yàn)榇蠓祪r(jià)而嚴(yán)重影響到了樓盤品質(zhì)，遭到業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

　　由于地價(jià)以及稅費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，部分開發(fā)商在降價(jià)之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質(zhì)。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網(wǎng)球場等，也往往因?yàn)橐刂瞥杀径还P勾銷。城西某樓盤甚至被業(yè)主發(fā)現(xiàn)鋼筋保護(hù)層厚度不達(dá)標(biāo)，不再是品質(zhì)問題而是安全問題。之江某樓盤則因?yàn)槌霈F(xiàn)嚴(yán)重滲水現(xiàn)象，遭致業(yè)主詬病。

　　點(diǎn)評：開發(fā)商因?yàn)槭袌鲂蝿葑兓M(jìn)行降價(jià)，這是一種正常合理的市場行為，本無可厚非。但是，即便是降價(jià)，也應(yīng)該保證樓盤應(yīng)有的建筑質(zhì)量和品質(zhì)。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設(shè)施，不能因?yàn)榻祪r(jià)了而隨意進(jìn)行調(diào)整，否則就是違約，尤其是嚴(yán)重?fù)p害到了降價(jià)之前的購房者的利益。購房者完全可以根據(jù)開發(fā)商先前的銷售承諾，要求開發(fā)商履行承諾，如果沒有履約則可要求承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任或者相應(yīng)賠償。當(dāng)然，對于一些品牌口碑不太好的開發(fā)商，購房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因?yàn)闃潜P降價(jià)了而一哄而上。事實(shí)證明，小品牌開發(fā)商大幅降價(jià)的樓盤，出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率頗高。