小劉告訴記者，在做房屋中介的時(shí)候，除非房主本人告訴他們房子的情況，否則他們基本無從得知房子到底是不是兇宅，“這個(gè)主要是看房主，但八成多的房主不會(huì)告訴我們?！?/div>
今年11月19日，某地產(chǎn)公司發(fā)布了一份名為《2013年度購(gòu)房人核心關(guān)注點(diǎn)調(diào)研分析》的調(diào)研報(bào)告，報(bào)告分析指出，目前在北京有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者中，對(duì)“交易風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)注度已高于對(duì)“交易價(jià)格”的關(guān)注。其中，在房屋瑕疵方面，擔(dān)心房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件或電磁輻射的比例較高。
同日，該地產(chǎn)公司推出“四大安心”服務(wù)承諾，表示如果客戶買到兇宅、欠費(fèi)等問題房，該地產(chǎn)將作回購(gòu)處理，或?qū)蛻粝嚓P(guān)損失先行墊付。
北京某律師事務(wù)所律師康凱認(rèn)為，法律雖無明文規(guī)定出賣方和地產(chǎn)中介必須出示有關(guān)房產(chǎn)所有信息的相關(guān)證明，但根據(jù)公序良俗原則和忠誠(chéng)義務(wù)原則，出賣方和中介應(yīng)把房屋曾發(fā)生的諸如兇殺案等影響個(gè)人購(gòu)房的重要信息，作為出售信息展示披露給買房者。
“由于現(xiàn)時(shí)沒有明文的法律規(guī)定出賣方和地產(chǎn)中介必須出示房屋安全隱患、過往歷史等重要信息，因此國(guó)內(nèi)有關(guān)購(gòu)買‘兇宅’一類案件的判決結(jié)果有較大差異，該不該公布這些信息，是二手房或多手房交易相關(guān)規(guī)定的空白點(diǎn)?！?/div>
康凱認(rèn)為，一般認(rèn)為“兇宅”屬于風(fēng)水范疇，但在購(gòu)房過程中，“兇宅”的價(jià)格跟正常房子的價(jià)格確實(shí)會(huì)不一樣,可以說對(duì)房子價(jià)格有很大的影響，人們?cè)谫I房的過程中，會(huì)考慮很多因素，風(fēng)水也是其中的一個(gè)考量因素，因?yàn)樗鼘?duì)房?jī)r(jià)有影響，所以賣房子的人應(yīng)該主動(dòng)進(jìn)行告知。
法官觀點(diǎn)
屬于民俗還是迷信 “兇宅”說法有爭(zhēng)議
一位不愿具名的法官表示，目前在涉及“兇宅”的法律糾紛中存在一些難點(diǎn)。首先是對(duì)“兇宅”的性質(zhì)界定難?！皟凑钡母拍畈o權(quán)威官方或法律界定，一般指發(fā)生非正常死亡并給人主觀上帶來恐懼感的房屋。但“兇宅”觀念屬于民俗還是屬于封建迷信還存在不小的爭(zhēng)議。
此外，賣房者的信息披露與隱私保護(hù)平衡難。在房屋買賣過程中，房屋出賣人負(fù)有向買房人提供會(huì)影響房屋價(jià)值或締約決策的重要關(guān)聯(lián)信息的義務(wù)，但同時(shí)賣房者也有維護(hù)自己隱私的權(quán)利，這兩者之間就構(gòu)成了矛盾?！百u房者是否有主動(dòng)披露‘兇宅’信息的義務(wù)，以及在買房者明確詢問的前提下，賣房者沒有說明‘兇宅’是否違反告知義務(wù)等都是審判實(shí)踐中亟待厘清的問題?！?/div>
這位法官認(rèn)為，從民間習(xí)俗上看，購(gòu)買的房屋如果曾經(jīng)發(fā)生過“非正常死亡”等非質(zhì)量性瑕疵，那么這套房屋就很難被人接受。但就合同而言，房屋買賣是雙方真實(shí)的意愿，雙方在簽訂合同前并未就房屋內(nèi)有無非正常死亡事件達(dá)成任何承諾，在所簽的合同中也一般沒有約定非正常死亡事件的披露義務(wù)條款，而現(xiàn)行法律也未規(guī)定房屋買賣中的“非正常死亡事件”的相關(guān)信息屬于出賣人必須告知的信息，“這就造成如果遇到糾紛，很難認(rèn)定所簽的合同為無效合同”。
在這種情況下，法官建議購(gòu)房者，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，可以要求賣房者保證房屋不存在非質(zhì)量瑕疵的情況，并約定，如果隱瞞事實(shí)，購(gòu)房者可隨時(shí)解除合同并追究賣方違約責(zé)任。
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香港隱瞞“兇宅”信息責(zé)任方要被重罰
在香港，土地注冊(cè)處是全港物業(yè)資料庫，全民可查。有買樓意向的用戶只要登錄網(wǎng)站花1000港元就能成為土地注冊(cè)處綜合注冊(cè)咨詢系統(tǒng)的會(huì)員，通過街道名稱、物業(yè)地址、地道號(hào)碼等信息查詢到該物業(yè)的樓齡、業(yè)權(quán)情況、交易歷史等物業(yè)狀況。
此外，在全港的地產(chǎn)代理都必須持牌上崗的情況下，買樓者甚至還可以通過地產(chǎn)代理監(jiān)管局的網(wǎng)站查詢?yōu)樽约悍?wù)的代理是否有不良記錄。在信息公開透明的香港，買樓者可以在查閱豐富的信息后再作出自己的判斷。
而作為香港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不僅要了解房屋交易的常識(shí)、熟知銀行按揭的規(guī)定，最重要的是他必須得是個(gè)誠(chéng)實(shí)的人，這份誠(chéng)實(shí)包括如實(shí)向買家透露所售樓宇的詳細(xì)信息，比如樓齡，比如承建商，甚至在知道房子是兇宅(即發(fā)生過命案的房間)的情況下也最好不要隱瞞，原因只在于關(guān)于香港物業(yè)的一切總是清清楚楚地記載在香港土地注冊(cè)處，就算是地產(chǎn)中介想隱瞞都不是件容易的事，更何況一旦買家了解了房子的真正歷史與中介所說不符，等待中介的懲罰輕則罰款，重則或有牢獄之災(zāi)。
來源：北京青年報(bào)
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