對新國五條中“出售自有住房要嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”，住建部副部長齊驥近日在接受媒體采訪時說了一句“雷人”的話：將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴重違規(guī)，國家將會出臺保護購房者利益的措施。

　　事實上，不止齊部長說的話很難實現(xiàn)，不少購房者和賣房者對這個“20%的個人所得稅”所牽涉到的各種細節(jié)更是一頭霧水：房改房的個人所得稅該怎么收？房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證的，怎樣來計算轉(zhuǎn)讓所得？不同的二手房，哪些新政后稅費可能比較高？哪些則可能不受影響？本報記者邀請了丁建剛、章惠芳、虞曉芬、荊海燕、宋文杰等“錢報購房專家團”成員，在這里就一些重要的技術(shù)性問題為大家尋找答案。

　　新政下，二手房原值怎么計算

　　國務(wù)院“新國五條”細則的要求，凡是通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，都要按房產(chǎn)交易差額的20%繳納個稅。但是這個原值怎么來認定，網(wǎng)上的爭論很多。比如房屋出讓者未能提供房屋原值憑證的、還有經(jīng)濟適用房，原值該如何來核定？還有出讓者在房屋裝修時所付出的精力、裝修費等無形的成本，怎么來算？

　　讀者疑問：商品房按照買賣合同核定其原值，拆遷安置房、經(jīng)濟適用房等其他住房怎么核定其原值？

　　專家解答：經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)的原值，主要是原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。已購公有住房，主要是原購公有住房標準面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或向產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。城鎮(zhèn)拆遷安置住房，根據(jù)貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等不同實際情況具體核定其原值。自建住房，主要是實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

　　讀者疑問：如果房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證，該怎么做？

　　專家解答：在現(xiàn)行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證，稅務(wù)機關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

　　本次新政并未提及這種情況下的原值認定方法。由于此次政策較之前嚴厲，也有可能超過之前規(guī)定的1%～3%。

　　讀者疑問：政策說個人所得為房子售價減去買入價，再減去合理費用的數(shù)額，哪些屬于合理費用？

　　專家解答：計算房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納個人所得稅時，要以交易價格減去房屋原值、合理費用以及房屋交易過程中繳納的稅金。

　　房屋裝修時發(fā)生的支出項目繁多，容易丟失，而房屋轉(zhuǎn)讓時稅務(wù)機關(guān)要求納稅人提供詳細的費用清單。因此，為維護納稅人的利益，減少稅務(wù)上的爭議，在裝修階段，納稅人可以預(yù)先到主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取相關(guān)表格，詳細填寫每份發(fā)票的開具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號、建材產(chǎn)品、發(fā)票金額等信息。在房屋轉(zhuǎn)讓申報個人所得稅時，將有關(guān)資料報送稅務(wù)機關(guān)審核，正確計算繳納個人所得稅。

　　讀者疑問：我的房子，裝修時請了名家設(shè)計，花費了較大的資金，賣出時這筆費用能不能算進原值，怎么算？

　　專家解答：裝修時花費的資金多少，必須提供真實、完整、有效的原始憑證。因此，納稅人在購買、建造房屋時，應(yīng)妥善保管相關(guān)的憑證。

　　如果不能提供發(fā)票，則按照總房款的一定比例扣除，根據(jù)目前所行政策，已購公有住房、經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。新政策的細則還沒出來，對于裝修款的計算方式還有待證實。

　　“不轉(zhuǎn)嫁交易所得稅”很難實現(xiàn)

　　讀者疑問：住建部副部長齊驥表示，“將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴重違規(guī)，國家將會出臺保護購房者利益的措施”。請問，在實際操作中，是否能有效抑制稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為？

　　專家解答：齊部長的初衷是好的，希望稅費由賣家承擔(dān)，不能轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。但是怎么才能做到這一點，齊部長并沒有說，估計也很難說，因為這種“希望”可能只是一廂情愿。