４月中旬新政實施至今已“滿月”了，隨著一線城市樓市波瀾壯闊，房價漲跌撲朔迷離，作為二三線城的西安，二手房市場出現(xiàn)哪些變化呢？對此本報記者采訪了２１世紀(jì)不動產(chǎn)、瑪雅房屋、天地源、優(yōu)居房屋經(jīng)紀(jì)、合家盈等幾個中介公司，為讀者呈現(xiàn)西安二手房市場現(xiàn)狀。

    二手房成交量下滑明顯

    記者近日先后走訪了幾家大型房屋中介公司，看到前來詢問房屋信息的顧客不在少數(shù)，仔細(xì)了解后發(fā)現(xiàn)，看房客下降，成交量銳減已經(jīng)成為二手房中介的常態(tài)，與新政實施前，不少門店成交下降的幅度甚至達(dá)到８０％以上。

    “今天又是白板，沒有一個看房的客戶?！蔽挥谥烊嘎返囊患叶址恐薪椋蛉沼质抢淝宓膱雒?，該店負(fù)責(zé)人說，房產(chǎn)新政實施以來，這已經(jīng)成為一種常態(tài)?！百I房的人少了，賣房的人不讓價，樓市不冷清才怪。”據(jù)他講，５月以來只有５個人看房，僅成交了一套小戶型。

    某品牌中介電子城店店長桑毅也說，３月份，他們店二手房成交了１１筆，４月份成交了６筆，其中新政出臺前成交了４筆，出臺后只成交了兩筆，５月份成交量還是零，連有意向購買的都不是很多。

    海匯房產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在外地戶口的購房者在西安無法貸款已成事實，所以很多以前看好房子已經(jīng)交過定金的外地購房者不得不選擇退房，這也是一放慢的原因。

    盡管成交量有所下降，但是購房者更關(guān)心的房價卻依舊變化不大。目前西安的二手房屬于“量跌價穩(wěn)”的狀態(tài)，價格仍然維持在高位，既沒有漲，也沒有跌。相對來說，房價不可能像成交量一樣，變化那么快，這也是西安二手房市場一直以來的一個特點。賣方目前也是在觀望，除非是他們急于用錢，否則就不會很快降價。即使是降價，也是逐漸下調(diào)，不會大幅波動。當(dāng)然，如果成交量一直維持在低位的話，那么房價也不可能始終堅挺。另外，在西安，商品房價格對二手房價格的影響非常大，在商品房價格還沒有變化的情況下，二手房價格很難有大幅波動。

    二手房市場頻現(xiàn)“售改租”

    “售改租現(xiàn)象，主要還是集中在投資者較多的高檔房集中區(qū)域?！弊蛉眨L安南路一家房產(chǎn)中介人士也證實，由于該公司位于城南繁華地帶，最近不少房東在賣房“未果”后，都表達(dá)了“售改租”、暫避房貸政策“鋒芒”的心態(tài)。

    對此，一業(yè)內(nèi)人士告訴，對于房東來說，出租房的回報率已經(jīng)很低，５０萬元的房子每月租金只有千把塊，租金降價的空間不大?！半m然房屋租賃提前火了，但房租沒上漲多少，未來漲價的可能性也不大?！钡孔鉀]上漲多少，未來漲價的可能性也不大?！?/P>

    ”有的買家，砍價砍得比較‘狠’，一開口就要降四、五萬?！拔鞑考揖叱歉浇晃恢薪闃I(yè)者告訴記者，最近的樓市調(diào)控，讓購房者對房價下降充滿希望，而賣家就算愿意降價，也接受不了如此大的幅度。

    于是，一些仍相信樓市回春有期的房東，干脆暫時打消了賣房的念頭，轉(zhuǎn)而當(dāng)起了”包租公“。

    ”確有部分資金雄厚的投資客，現(xiàn)在‘售改租’了?！艾斞欧慨a(chǎn)一門店店長也證實了這種現(xiàn)象的存在?！惫墒幸哺鷺鞘幸粯硬缓米?，不缺錢的投資客，寧可抓著房源做長期打算?！?/P>

    導(dǎo)致出現(xiàn)這種”售改租“的原因，有業(yè)內(nèi)人士為記者分析道，西安二手房市場上除了投資性購房對銀行信貸政策十分敏感之外，剛性需求和改善性需求同樣非常依賴銀行信貸，尤其是在房價快速上漲的情況下，銀行僅僅將首付提高一至兩成，就足以將一部分剛性需求和改善性需求擋在購房的大門之外。因此，目前的二手房市場，除了政策主要打擊的投資性需求已經(jīng)暫緩出手之外，就連一直是二手房市場主力的剛性需求和改善性需求也出現(xiàn)了觀望態(tài)勢，整體需求下降已經(jīng)定局。二手房市場的買賣雙方都是個體，當(dāng)需求突然減少的時候，供給卻不能隨之減少，市場必然出現(xiàn)波動。因此，當(dāng)本輪調(diào)控來臨時，二手房市場反應(yīng)更敏感也就不難理解了。

    ５月５日，繼青島、北京、深圳等地后，西安市政府也出臺了被稱為”西安１６條“的新政細(xì)則，即《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)容再次明確”二手房滿五年交易免營業(yè)稅個稅“正好突出了一個疏導(dǎo)作用，對鼓勵西安二手房交易非常有益。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前這段時間內(nèi)，成熟的品牌房產(chǎn)西安二手房交易非常有益。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前這段時間內(nèi)，成熟的品牌房產(chǎn)中介都會與上一輪的房地產(chǎn)調(diào)整作對比，處理起來相對更成熟。據(jù)了解，一些中介開始在業(yè)務(wù)上積極創(chuàng)新和延伸，同時效仿新房搞”促銷“的做法也在業(yè)內(nèi)蔓延。