新年伊始，京滬等地樓市成交量驟然下降，元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。

    樓市為何突然遇冷，市場(chǎng)拐點(diǎn)是否再現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)未來(lái)怎樣？筆者認(rèn)為，3月份是關(guān)鍵。

    1月成交量低迷幾成定局，不會(huì)有大的改觀。政策方面，去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出將“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，這為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定了調(diào)，國(guó)土資源部等部委也相繼出臺(tái)政策劍指囤地高房?jī)r(jià)，這使百姓產(chǎn)生“房?jī)r(jià)有望下調(diào)”的美好預(yù)期，持幣觀望情緒濃厚。

    市場(chǎng)方面，2009年開(kāi)發(fā)商已超額完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，新年伊始，推出新盤(pán)的意愿不足；二手房“營(yíng)業(yè)稅2改5”又增加了房屋交易成本，市場(chǎng)上可供挑選優(yōu)質(zhì)房源減少；2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，在這場(chǎng)“全民搶房大戰(zhàn)”中，自住型、改善型等剛性需求也得到了有效釋放，短期內(nèi)居民購(gòu)房需求減弱。

    前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高也是抵制商品房成交量的一個(gè)重要原因。自2009年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始持續(xù)升溫，經(jīng)過(guò)多月持續(xù)上漲，一些中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，既超出普通市民購(gòu)房能力，又使市場(chǎng)存在一定泡沫，短期內(nèi)有調(diào)整的必要。而2月份恰逢春節(jié)，從歷年情況看成交量不大，市場(chǎng)等等看的氣氛更濃。

    但3月份以后，市場(chǎng)情況或會(huì)好轉(zhuǎn)。一年之計(jì)在于春，開(kāi)發(fā)商開(kāi)年布局很重要。既要聚攏一定人氣，決戰(zhàn)2010；也要為每年4-5月份舉行的春季房屋展銷(xiāo)會(huì)作準(zhǔn)備，加大新盤(pán)推出力度，并根據(jù)市場(chǎng)成交情況合理定價(jià)。從2005年以來(lái)市場(chǎng)成交量數(shù)據(jù)看，3月份市場(chǎng)成交量往往有較大幅度提升。以北京期房簽約為例，2006年、2007年3月份市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，環(huán)比都明顯增加。2008年即便市場(chǎng)環(huán)境較為惡劣，與2月份相比3月份成交數(shù)據(jù)也較為樂(lè)觀。隨著樓市利空影響減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán)逐步推出，農(nóng)歷新年后部分購(gòu)房者或會(huì)逐步入市。

    從外部環(huán)境看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展大的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)依舊是2010年主要任務(wù)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整；二是信貸資金依舊充裕。2010年中央將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，雖然2010年銀行信貸投資結(jié)構(gòu)會(huì)有所調(diào)整，但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未徹底回暖尤其六大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩等背景下，2010年仍將有大量信貸流入股市樓市。而一季度信貸投放額度，又往往占全年信貸投放較大比例。

    市場(chǎng)供需方面，2009年釋放了大量住房需求，但從成交數(shù)據(jù)看，居民消費(fèi)主要集中在二手房市場(chǎng)，期房領(lǐng)域受供應(yīng)不足限制，需求受阻。受2008年房屋新開(kāi)工面積降低影響，2009年新房供應(yīng)明顯不足，當(dāng)年期房從年初11萬(wàn)余套，到年底降低到5-6萬(wàn)套。2010年3月份后，隨著市場(chǎng)新盤(pán)不斷推出，在一手房市場(chǎng)居民自住型、改善性需求將逐步釋放，市場(chǎng)成交量將可能放大。

    總體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷只是一種暫時(shí)現(xiàn)象，3月份之后，市場(chǎng)成交量會(huì)逐漸放大，尤其是一手房市場(chǎng)，有可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。