提示：買(mǎi)家最好先請(qǐng)投資公司評(píng)估

    鏡頭一：郝先生做生意賺了不少錢(qián)，想買(mǎi)個(gè)商鋪?zhàn)兆饨?。他以前沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，于是決定投資經(jīng)營(yíng)狀況良好的二手商鋪。

    在委托經(jīng)紀(jì)公司搜尋后，找到了某小區(qū)臨街的一套兩層商業(yè)用房。業(yè)主張先生2002年就買(mǎi)下了這個(gè)鋪位，現(xiàn)在已取得了產(chǎn)權(quán)證，并出租給了一家餐飲公司。由于現(xiàn)在股市高漲，張先生想把這個(gè)商鋪轉(zhuǎn)讓出去投資股市。在視察了這個(gè)商鋪后，郝先生動(dòng)心了。

    律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)買(mǎi)二手商鋪是一項(xiàng)非常專(zhuān)業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，包括商鋪周?chē)纳虡I(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)狀況等。

    而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來(lái)往人群很多，就判斷生意很好。

    事實(shí)上，來(lái)往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開(kāi)店運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)成本后，還剩多少利潤(rùn)，攤到房?jī)r(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見(jiàn)得很清楚。所以，建議郝先生還是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測(cè)算出投資收益后，再?zèng)Q定是否投資。

    租客不同意 稱(chēng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

    提示：買(mǎi)家應(yīng)事先調(diào)查房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況

    鏡頭二：在有購(gòu)買(mǎi)意向后，郝先生請(qǐng)來(lái)了某投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)評(píng)估，投資收益比較高，于是他決定購(gòu)買(mǎi)。而就在郝先生和張先生談妥了房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，以及付款方式等事項(xiàng)后，餐飲公司的宋老板卻表示反對(duì)，因?yàn)樗苍诳紤]是否購(gòu)買(mǎi)該商鋪，他認(rèn)為自己作為租戶，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    律師點(diǎn)評(píng)：二手房買(mǎi)賣(mài)前，購(gòu)房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。

    如果業(yè)主表示沒(méi)有，購(gòu)房者不但要讓業(yè)主出具無(wú)贈(zèng)與或無(wú)租賃的書(shū)面承諾，還要到現(xiàn)場(chǎng)去查勘，了解實(shí)情。

    如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前三個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    所以，購(gòu)房者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相當(dāng)重要。

    在本案中，宋老板具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果他不購(gòu)買(mǎi)仍由郝先生購(gòu)買(mǎi)，那么，郝先生應(yīng)當(dāng)和張先生及宋老板簽訂三方協(xié)議，確定承租人對(duì)該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并重新簽訂租賃合同。

    租客放棄購(gòu)買(mǎi) 簽訂三方協(xié)議

    提示：二手商鋪約定需更細(xì)致

    鏡頭三：宋老板因資金周轉(zhuǎn)困難，放棄了購(gòu)買(mǎi)權(quán)，郝先生終于如愿以償可以購(gòu)買(mǎi)該商鋪。三人簽訂了三方協(xié)議，宋老板還是繼續(xù)租賃。但就在郝先生與張先生簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，郝先生突然有些遲疑，因?yàn)閷?duì)合同中需要做哪些特殊約定不太清楚，希望能得到專(zhuān)業(yè)人士的提示。

    律師點(diǎn)評(píng)：二手商鋪與二手房買(mǎi)賣(mài)合同有差別，需要購(gòu)房者注意。

    1.要約定房產(chǎn)用途。要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊(cè)地。

    2.要對(duì)公攤部位進(jìn)行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對(duì)公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。

    3.對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買(mǎi)賣(mài)合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說(shuō)明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說(shuō)清楚。