隨著銀行業(yè)務(wù)的不斷拓展，以房地產(chǎn)為主的信貸業(yè)務(wù)也不斷加強(qiáng)、不斷深入，形式也越來越多樣化，從房地產(chǎn)的抵押貸款，到二級(jí)市場的個(gè)人購房按揭，再到三級(jí)市場的二手樓按揭，層出不窮，花樣不斷，以求適應(yīng)市場的需要，適應(yīng)廣大消費(fèi)者的需求，激活房地產(chǎn)市場，刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在這些目的下的房地產(chǎn)評(píng)估，二手樓按揭的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有其特性：房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格與二手樓的成交價(jià)格幾乎是在同一時(shí)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的反映。這樣評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格就有了相互比較。因此在我們做出的二手樓按揭的評(píng)估報(bào)告中，常常會(huì)遇到從銀行、客戶、中介機(jī)構(gòu)等提出的這樣的問題：為什么報(bào)告中的評(píng)估價(jià)格與二手樓實(shí)際的成交價(jià)格往往不相同？要么是評(píng)估價(jià)格高于成交價(jià)格，要么是成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格，到底哪一個(gè)價(jià)格是合理的，哪一個(gè)價(jià)格更符合實(shí)際情況呢？應(yīng)如何看待二手樓按揭的評(píng)估價(jià)格呢？
要回答這些問題，我們首先應(yīng)從房地產(chǎn)的理論價(jià)格、成交價(jià)格及評(píng)估價(jià)格這三個(gè)概念談起。
房地產(chǎn)的理論價(jià)格是指將該房地產(chǎn)放到合理的市場上進(jìn)行交易時(shí)，它應(yīng)該而且能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)格，實(shí)際上就是理想的公平市價(jià)。嚴(yán)格地說，它是在一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。這些假設(shè)條件歸納起來有：①房地產(chǎn)交易有公開的市場；②交易對(duì)象具備市場性質(zhì)；③交易雙方均具充分信息；④交易雙方不受任何壓力；⑤交易雙方均是理性的經(jīng)濟(jì)行為；⑥有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易；⑦有正常合理的付款方式。
房地產(chǎn)的成交價(jià)格是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)，是在具體的市場交易情況下，交易雙方經(jīng)過反復(fù)的談判過程形成的，這種價(jià)格通常由于現(xiàn)實(shí)中許多復(fù)雜因素而顯得不可捉摸。實(shí)際交易中，即使排除了特殊的交易情況，交易雙方也很難滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)中最基本的兩個(gè)假設(shè)：交易雙方均屬理性經(jīng)濟(jì)人和交易信息對(duì)交易雙方都是對(duì)稱的。例如一樁房地產(chǎn)交易，賣者和買者的交易過程如下：
賣者和買者對(duì)價(jià)格的期望顯然不同，賣者的期望界于80萬元和60萬元之間，買者的期望界于75萬元和55萬元之間，那么，可能的交易區(qū)間就是60萬元—75萬元，即最后成交的價(jià)格必然落入這一個(gè)范圍，至于是72萬元還是68萬元最后成交，則取決于時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同和對(duì)交易信息掌握的程度，也有一個(gè)復(fù)雜的心理、談判藝術(shù)過程。
評(píng)估價(jià)格則是估價(jià)人員根據(jù)科學(xué)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)格的估價(jià)程序，在對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場各種信息的總體把握基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。它是模擬市場的價(jià)格形成過程、運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法、技巧將房地產(chǎn)理論價(jià)格顯現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。因此，評(píng)估價(jià)格（結(jié)果）往往受估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和所掌握信息（資料）的程度與運(yùn)用信息（資料）能力等諸方面的影響。
理論價(jià)格、成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格盡管不同，但三者之間存在著本質(zhì)的聯(lián)系：
成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格都繞著理論價(jià)格波動(dòng)，波動(dòng)的幅度時(shí)大時(shí)小，但一般不會(huì)有太大的距離。究其原因，我們認(rèn)為，理論價(jià)格是理想市場狀態(tài)下房地產(chǎn)的價(jià)值，成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格則是房地產(chǎn)價(jià)值的不同表現(xiàn)形式，它們之間的關(guān)系相當(dāng)于商品價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系，而價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律的外在表現(xiàn)。由上圖還可以看出，評(píng)估價(jià)格曲線與成交價(jià)格曲線也有交點(diǎn)，并且當(dāng)這個(gè)交點(diǎn)沒有落在理論價(jià)格曲線上時(shí)，說明評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格也有相同的時(shí)候，但這不是就說明評(píng)估價(jià)格是最合理、真實(shí)、最符合實(shí)際情況的評(píng)估價(jià)格。因此，我們看待評(píng)估價(jià)格是否真實(shí)、合理，不一定就是看評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格是否相同。只有評(píng)估價(jià)格曲線與理論價(jià)格曲線的交點(diǎn)即評(píng)估價(jià)格與理論價(jià)格一致時(shí)，才是最合理、最真實(shí)、最符合實(shí)際情況的評(píng)估價(jià)格，是我們每個(gè)評(píng)估人員共同追求的理想目標(biāo)。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，需要我們?cè)u(píng)估人員加強(qiáng)自身的專業(yè)素質(zhì)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，努力提高業(yè)務(wù)水平，評(píng)估物業(yè)時(shí)，盡可能多的搜集和掌握與物業(yè)有關(guān)的信息（資料），并提高運(yùn)用信息（資料）的能力，使評(píng)估價(jià)格更接近理論價(jià)格，保證評(píng)估價(jià)格的科學(xué)性和權(quán)威性，同時(shí)，要科學(xué)地正確地認(rèn)識(shí)評(píng)估價(jià)格、成交價(jià)格和理論價(jià)格的關(guān)系，耐心地向客戶作出解釋和咨詢，進(jìn)一步完善中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)職能。
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