這本小冊子，是買二手房的“分解動作”，我希望這會成為買二手房的說明書。不過遺憾的事，不可避免地會用上一些合同文本，里面常常涉及到許多法律術(shù)語，我在文中盡量用黑體字注明出來，作了解釋，雖然如此，但可能仍會讓讀者感到困惑。這里面所使用的合同文本，在實(shí)務(wù)操作中由于提供者不同，所以文本也不會全部一樣，但基本的內(nèi)容是一致的，讀者要注意融會貫通。

　　這本小冊子的寫作基于這些年對上海房產(chǎn)市場的關(guān)注以及實(shí)務(wù)操作，希望對其它地區(qū)的買房者也會起到參考作用。

　　本書在天涯網(wǎng)站上為首發(fā)，歡迎轉(zhuǎn)載，但轉(zhuǎn)載者必須注明如下字樣：（來源：www.home64.com房地產(chǎn)法律咨詢網(wǎng)張黔林律師著)，否則其轉(zhuǎn)載將是未經(jīng)本人同意的，轉(zhuǎn)載者及相關(guān)網(wǎng)站將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　 聲明人：張黔林

　　 2006年12月28日  

　　目 錄  

　　第一部分 買房前的準(zhǔn)備工作

　　第一步 找一個(gè)好的中介公司

　　情景一：怎樣才能找到一套好房子？

　　第二步 看房

　　情景一：看房要注意什么事宜？？

　　第三步 簽《看房確認(rèn)單》

　　情景一：如何簽定簽確認(rèn)書？  

　　第四步 下定前要了解的幾個(gè)情況

　　情景一：下定金前的思考

　　情景二：下定金前對房子情況進(jìn)行實(shí)際核查  

　　第五步 簽訂《房屋買賣意向書》

　　情景一：買房前的討價(jià)還價(jià)

　　情景二：簽定買賣意向書的注意事項(xiàng)  

　　第六步 簽《房屋買賣合同》前要談妥的幾件事

　　情景一：如何避免戶口糾紛

　　情景二：如何減少支付定金和首付后的風(fēng)險(xiǎn)

　　情景三： 如何保障過戶手續(xù)順利進(jìn)行  

　　第二部分 房屋交易的步驟

　　第七步 銀行抵押貸款的預(yù)審（如不需貸款則越過此步）

　　第八步 簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》

　　第九步 交付首期房款取得他項(xiàng)權(quán)證并辦理抵押注銷手續(xù)

　　第十步 辦理貸款手續(xù)（如不需貸款則越過此步）

　　第十一步 辦理房屋交易手續(xù)

　　第十二步 交付第二期房款

　　第十三步 辦理房屋交接手續(xù)，交付第三期房款 　

　　買二手房流程圖 　

　　不需貸款的流程： 　

　　向中介咨詢-→中介推薦房源-→看房-→簽《看房確認(rèn)單》-→簽《房屋買賣意向書》-→付定金-→簽《房地產(chǎn)買賣合同》-→付第一期房款-→上家如有銀行抵押辦理抵押注銷手續(xù)-→辦理房屋過戶手續(xù)-→付第二期房款-→辦理交房手續(xù)-→付最后一期房款  

　　需要貸款的流程：　

　　向中介咨詢-→中介推薦房源-→看房-→簽《看房確認(rèn)單》-→簽《房屋買賣意向書》-→付定金-→銀行貸款預(yù)審-→簽《房屋買賣合同》-→付第一期房款-→上家如有銀行抵押辦理抵押注銷手續(xù)-→辦理貸款手續(xù)-→辦理房屋過戶手續(xù)-→銀行貸款到位后支付第二期房款-→辦理交房手續(xù)-→付最后一期房款  

　　特別提示：

　　如果自己找到合適的房源并且可以達(dá)成買賣意向，當(dāng)然也可以不通過中介進(jìn)行交易。不過如果是這樣，產(chǎn)生糾紛的機(jī)率可能會高一些。不通過中介交易，至少有兩個(gè)問題是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到為上家還貸和下家貸款的問題，還要起草一份合理、操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)買賣合同（雖然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里還有許多內(nèi)容是需要自己填寫的）；二是要找一個(gè)中立的機(jī)構(gòu)對下家的房款要進(jìn)行監(jiān)管，二手房買賣是一個(gè)復(fù)雜的過程，下家支付的房款不會一次性付清，而要根據(jù)上家的履約情況分階段支付，這才能保證資金的安全性，對資金進(jìn)行監(jiān)管的機(jī)構(gòu)除了中介公司，還有律師事務(wù)所，公證機(jī)關(guān)等。

　為避免產(chǎn)生糾紛，建議委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。