自8月1日開(kāi)始，個(gè)人所得稅正式開(kāi)始了“強(qiáng)征”之旅，從此對(duì)于出售5年內(nèi)的房產(chǎn)者，個(gè)人所得稅成為一筆必不可少的開(kāi)支。

　　國(guó)稅總局關(guān)于二手房交易征收個(gè)稅的文件是7月26日發(fā)布的，這距離8月1日實(shí)施已經(jīng)不剩幾日，這段時(shí)間以來(lái)受此政策影響的二手房交易不在少數(shù)。

　　張大爺就是其中的一位。

　　張大爺有一套東直門(mén)區(qū)域的二手房，面積為54平米，售價(jià)52萬(wàn)，房產(chǎn)證為2002年。7月24日，李先生相中了這套房產(chǎn)，也就和張大爺達(dá)成了購(gòu)房交易意向。其中涉及到的營(yíng)業(yè)稅，雙方約定由買(mǎi)方李先生支付，并準(zhǔn)備近期就簽買(mǎi)賣(mài)合同。

　　但兩天后，國(guó)稅總局下發(fā)了8月1日二手房交易征收個(gè)稅的通知。買(mǎi)方李先生買(mǎi)這套房產(chǎn)需要通過(guò)貸款完成，而當(dāng)時(shí)僅有3個(gè)工作日，幾乎不可能在8月1日之前完成。而對(duì)于個(gè)稅由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，雙方僵持不下，最后這宗買(mǎi)賣(mài)也就因此沒(méi)戲了。

　　接下來(lái)，張大爺又面臨著問(wèn)題，如果接著賣(mài)房子，如何解決稅務(wù)成本？該準(zhǔn)備哪些資料，才可以不交個(gè)稅甚至少交個(gè)稅？如果不賣(mài)房子而改租，這和賣(mài)房子相比，哪個(gè)更劃算？將來(lái)二手房的價(jià)格又會(huì)怎么變化？

　　交易量和房?jī)r(jià)受稅政影響

　　受交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收的影響，近期5年內(nèi)二手房交易量下降是很明顯的。

　　“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，2006年1-5月，5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為38%，而6月份由于營(yíng)業(yè)稅的影響5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為34%；2006年8月1日個(gè)稅征收實(shí)施后，8月第一周5年內(nèi)的二手房交易占總交易量的比例為31%，相比6月再度下降3%.來(lái)自北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)甚至顯示，8月1日當(dāng)天，北京的二手房完稅量銳降，個(gè)稅繳納單數(shù)基本為零。

　　有一些人會(huì)認(rèn)為，以目前的稅率來(lái)看，個(gè)稅的征收比例為收入的1%，50萬(wàn)元的交易額所繳稅金不過(guò)5000元，影響幅度并不算大。

　　但也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較低的核定征收稅率并不代表此次的個(gè)稅政策對(duì)樓市的打擊力度小，這項(xiàng)政策對(duì)二手房樓市價(jià)格的影響將是深遠(yuǎn)的。國(guó)家抑制房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)炒作的意愿已經(jīng)在這項(xiàng)政策中體現(xiàn)得十分明顯。對(duì)于一些專(zhuān)門(mén)囤積二手房的“投資者”，其打擊又是相當(dāng)直接的。

　　即使單從心理角度來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策時(shí)刻都會(huì)影響到二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中交易雙方的考量。

　　而且受到這項(xiàng)政策影響的北京二手房數(shù)量也是不可小視。信一天市場(chǎng)部上周對(duì)北京市全市出售房源進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。

　　結(jié)果顯示，目前北京市場(chǎng)上共有二手房源94000套，其中五年以上的房源只占26%.也就是說(shuō)，有74%約69560套房源將受到這次政策的影響。

　　慎打避稅擦邊球

　　從8月1日二手房交易開(kāi)始征收個(gè)稅起，各種媒體以及網(wǎng)上論壇就開(kāi)始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維?！白龅秃贤瑑r(jià)”、假贈(zèng)與與真轉(zhuǎn)讓等一些避稅方法也開(kāi)始現(xiàn)身。

　　“做低合同價(jià)”是買(mǎi)賣(mài)雙方一種常見(jiàn)的避稅方式，但信一天市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜認(rèn)為，盡管此舉能夠一定程度減少稅費(fèi)支出，但不宜進(jìn)行。原因在以下兩點(diǎn)：第一，其違反稅收政策，政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大；第二，從購(gòu)房者角度來(lái)看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購(gòu)買(mǎi)價(jià)”將拉大買(mǎi)賣(mài)差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

　　至于借用贈(zèng)與的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑漳壳暗恼撸?zèng)與過(guò)戶(hù)只需買(mǎi)方繳納4％契稅，而買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)如果在5年以?xún)?nèi)需要繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個(gè)稅。

　　看似可以節(jié)省不少稅費(fèi)，但法律專(zhuān)家則提醒投資者，由于這樣處理要簽署一個(gè)假的“贈(zèng)與”合同，其中蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦雙方出現(xiàn)糾紛，事情會(huì)很難解決。

　　還有一些方式，則是沿走在政策的邊緣。如一些中介向投資者建議，夫妻買(mǎi)房，最好只寫(xiě)一個(gè)人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅?！坝捎谕ㄖ幸?guī)定對(duì)自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買(mǎi)房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者?！?

利用政策空間合理避稅

　　除了上述一些不正規(guī)的避稅方式，其實(shí)二手房合理避稅的空間還是不小。