對(duì)于正打算購(gòu)買(mǎi)婚房的年輕人來(lái)講，購(gòu)房通常都是首次置業(yè)，其中需要貸款購(gòu)房的更是占有很大的比例。此次本報(bào)為初次貸款置業(yè)的購(gòu)房者提供一些建議，希望能夠?qū)τ写诵枨蟮馁?gòu)房者有所幫助。

　　貸款方式哪種最適合

   首先在貸款之前，對(duì)需要貸款多少錢(qián)有一個(gè)大致的計(jì)劃。按照要求，按揭貸款最長(zhǎng)期限是30年，且要求期限與年齡相加不超過(guò)30歲。但需要注意的是，貸款期限越長(zhǎng)，需要支付的利息也就越多。筆者建議購(gòu)房者根據(jù)月供的多少來(lái)選擇貸款期限。月供最大限額應(yīng)該是家庭收入的50%，一般來(lái)講，占家庭收入30%的比例更合適一些。

   其次是選擇貸款方式，一般我們常見(jiàn)的貸款方式是“等額本金還款法”和“等額本息還款法”。“等額本金還款法”還款本金不變，利息遞減，雖然這種還款方法本息累計(jì)少于“等額本息還款”，但是最初的還款壓力很大，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠“雄厚”，會(huì)大大降低提前還款的可能性，所以比較適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者。

　　貸款省錢(qián)小妙招

   就像我們平時(shí)購(gòu)物一樣，貸款也同樣需要貨比三家。各家銀行出現(xiàn)不同利率的現(xiàn)象是普遍存在的，尤其是7折利率執(zhí)行后，銀行對(duì)此的執(zhí)行力度各不相同，也就導(dǎo)致了利率會(huì)有所差別。除了橫向了解各家銀行的貸款利率外，提前還款的細(xì)則也需要進(jìn)一步明確，因?yàn)樘崆斑€款是按揭之后節(jié)省利息的最有效途徑。據(jù)記者了解，有的銀行對(duì)提前還款程序要求比較嚴(yán)格，例如規(guī)定首次提前還款的最低下限和時(shí)間等等。在操作上也有所不同，有的銀行需要提前交出書(shū)面申請(qǐng)及相關(guān)證件，而有的銀行服務(wù)比較人性化，可以隨時(shí)辦理，不必預(yù)約和申請(qǐng)。

　　謹(jǐn)慎選擇房貸新品

   固定房貸、雙周供……眾多房貸新品紛紛打著減低月供、減少利息的旗號(hào)充斥著房貸市場(chǎng)，這些貸款新品究竟能給貸款購(gòu)房者帶來(lái)多大的實(shí)惠呢？首先來(lái)說(shuō)說(shuō)固定房貸。顧名思義，固定房貸是采取一個(gè)固定利率進(jìn)行貸款，此利率不受市場(chǎng)變動(dòng)影響，主要用以規(guī)避銀行利率不斷上漲帶來(lái)的利息增加的風(fēng)險(xiǎn)。如果采取這種貸款新品，需要對(duì)銀行利率走勢(shì)做出正確的判斷。如果銀行利率一直攀升，可以考慮此種貸款方式，但是目前為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行利率下調(diào)，在未來(lái)趨勢(shì)尚不明朗或不能準(zhǔn)確判斷利率走向的情況下，盡量避免選擇此種產(chǎn)品。其次，再來(lái)說(shuō)說(shuō)雙周供，“雙周供”是對(duì)原等額月供的對(duì)半分開(kāi)加速還款的一種“創(chuàng)新”房貸產(chǎn)品，其關(guān)鍵是通過(guò)增加每年的總還款額以達(dá)到加速還款，節(jié)省利息的目的。由于雙周供按照月還款額的一半來(lái)計(jì)算還款額，但并不是我們所想的12個(gè)月×2=24次，其實(shí)，每年共有26個(gè)雙周，事實(shí)上每年要按13個(gè)月還款。那悄悄增加的一個(gè)月還款額，讓購(gòu)房者在不知不覺(jué)中加快還款速度，自然會(huì)比按月還款省下一部分利息。 

　　每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)（1+月利率）還款月數(shù)-1

  一 等額本息計(jì)算公式：

  二 等額本金計(jì)算公式：

  每月還款額=每月本金+每月本息

  每月本金=本金/還款月數(shù)

  每月本息=（本金-累計(jì)還款總額）×月利率

  計(jì)算公式說(shuō)明：

  以上算式中

  本金：貸款總額

  還款月數(shù)：貸款年限×12。例如貸款10年還款月數(shù)就是10×12=120個(gè)月

  月利率：月利率=年利率/12

  年利率：也就是現(xiàn)在討論房貸熱點(diǎn)里，基礎(chǔ)利率打7折，8.5折后得出數(shù)字。

  累計(jì)還款總額：等額本金還款方式第一個(gè)月的累積還款總額為0。

  2009年最新利率表

  基礎(chǔ)年利率 5.94%

  8.5折年利率 5.05%

  7折年利率 4.16%

  公積金年利率 3.87%