產(chǎn)權(quán)不明定金能不能拿回來(lái)？
吳先生：我看中了一套兩室一廳的二手房，掛牌價(jià)為２５萬(wàn)元，后來(lái)跟業(yè)主協(xié)商好以２２萬(wàn)元成交。在簽訂買(mǎi)賣合同之前我交了兩萬(wàn)元定金，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)這套房子產(chǎn)權(quán)不明晰，要過(guò)戶非常麻煩。我提出停止交易，但業(yè)主稱要是我不買(mǎi)的話就要沒(méi)收定金。這合理嗎？
李律師：在二手房買(mǎi)賣合同簽訂前，中介和賣房業(yè)主都有義務(wù)就房屋的情況向買(mǎi)房者作出說(shuō)明，特別是要對(duì)房屋毀損部分、權(quán)利瑕疵部分作出充分的說(shuō)明，否則就未盡到中介和賣房業(yè)主應(yīng)履行的說(shuō)明義務(wù)，應(yīng)就不能簽訂房屋買(mǎi)賣合同承擔(dān)一定的責(zé)任。
就吳先生的情況而言，如果中介和賣房業(yè)主沒(méi)有就“房子產(chǎn)權(quán)不明晰”的情況對(duì)吳先生作出明確的說(shuō)明，中介和賣房業(yè)主是有過(guò)錯(cuò)的。吳先生可以要求賣房業(yè)主返還定金，因?yàn)閰窍壬芙^簽訂房屋買(mǎi)賣合同的原因是賣房業(yè)主沒(méi)有履行對(duì)房屋的權(quán)利瑕疵作出說(shuō)明，賣房業(yè)主的行為有欺詐的嫌疑。
除此之外，依照法律規(guī)定，吳先生也可以就兩萬(wàn)元定金向中介進(jìn)行追償。中介作為專業(yè)的房屋買(mǎi)賣服務(wù)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)告訴吳先生該房屋各方面的情況，包括該房屋產(chǎn)權(quán)不明晰的情況，否則就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
款項(xiàng)支付第三方管理更安全
李先生：經(jīng)過(guò)不懈的努力，我找到一個(gè)性價(jià)比較高的二手樓盤(pán)。上家由于生意周轉(zhuǎn)資金上的短缺，同意以較低價(jià)格予以出讓。我們?cè)谥薪楣镜呐阃?，簽訂了房屋出售合同。合同約定，我應(yīng)在３天內(nèi)將３０％的首期房款支付給中介公司。根據(jù)一般中介公司的操作慣例，該筆款項(xiàng)并不直接交付上家，而是由中介公司直接還款。但在此次合同簽訂過(guò)程中，上家卻提出要中介公司將錢(qián)劃轉(zhuǎn)到其私人賬戶，然后再由上家自行還款。
中介公司征求我的意見(jiàn)時(shí)，我認(rèn)為上家的所作所為并不會(huì)帶來(lái)什么法律風(fēng)險(xiǎn)，因此便表示同意。豈知合同簽訂之后，上家并未在合同約定期限內(nèi)還清銀行貸款，而且抵押登記也未在約定期限內(nèi)撤銷，反而將該筆首付款用在生意資金周轉(zhuǎn)上。現(xiàn)在上家的資金周轉(zhuǎn)再次出現(xiàn)問(wèn)題，一時(shí)之間無(wú)法歸還銀行貸款。雖然我再三協(xié)調(diào)催促，但上家卻聲稱即便到法院起訴，也沒(méi)錢(qián)還清貸款。
連律師：本案中，李先生考慮了法律風(fēng)險(xiǎn)但沒(méi)有考慮現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，盡管李先生通過(guò)訴訟的方式可以要求房屋出售方付清銀行貸款，但訴訟本身花費(fèi)的時(shí)間很長(zhǎng)，而且在判決的執(zhí)行上還存在一定難度。所以，起訴只是一種事后的救濟(jì)方式，并不是一種經(jīng)濟(jì)的方式。
因此，在合同約定的過(guò)程中，我們應(yīng)充分考慮到違約的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能在締約過(guò)程中防范這類風(fēng)險(xiǎn)。在支付首期款的問(wèn)題上，如果買(mǎi)賣雙方委托了中介公司居間簽訂合同，建議要求中介公司對(duì)首期款進(jìn)行監(jiān)管，并在房屋出售方提出還款申請(qǐng)后，直接由中介公司將應(yīng)還貸款支付給銀行；如果買(mǎi)賣雙方是自行簽訂合同的，建議買(mǎi)受方在出售方提出還款申請(qǐng)后，直接將首付款中的還貸部分支付給銀行。這樣，就不存在房屋出售方挪用首期款的現(xiàn)實(shí)可能性，大大保障了交易的順利進(jìn)行
首頁(yè) > 房產(chǎn)資訊 > 二手房指南
> 正文
查看更多資訊>>延伸閱讀
歡迎投稿： 如果您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有自己的見(jiàn)解，或您在買(mǎi)房、看房過(guò)程中有什么心得體會(huì)，又或您在貸款、收房、裝修中有什么經(jīng)驗(yàn)想和廣大網(wǎng)友分享，歡迎您給我們投稿。稿件一經(jīng)采用我們會(huì)有精美小禮物相贈(zèng)，以表謝意。來(lái)稿請(qǐng)發(fā)至郵箱：pdshouse@163.com 另請(qǐng)?jiān)诟寮凶⒚髂男彰吐?lián)系電話，以方便我們和您取得聯(lián)系。