二手房折舊算法
 
        我們試著來測算二手房價格，以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：1．房屋折算法（1）折舊：年折舊―2%；（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）―10%；（3）樓層（多層樓房）：2、6樓―3%；7樓―5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價；若是樓頂另―5%；（4）朝向：無朝南外門窗―5%；2．環(huán)境折算法（1）無物業(yè)管理―5%；（2）非獨立封閉小區(qū)―5%；（3）有省、市重點小學(xué)區(qū)+15%；3．心理因素：-8%現(xiàn)在我們舉一個實例來驗證一下。
　　
        房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。
　　
        土地級別：二級地區(qū)。
　　
        房屋結(jié)構(gòu)：混合一等；套型：“三小”套型―10%；建筑年代：1988年，折舊期12年―（122%）＝―24%；樓層：共七層，此房位于二樓―3%；朝向：南北；物業(yè)管理：非小區(qū)、無物業(yè)管理―10%；學(xué)區(qū)：重點中小學(xué)+15%；心理因素：―8%；當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為：4500元／平方米；4500（原價）―[（4500×24%（折舊費）+4500×10%（物業(yè)管理因素）+4500×3%（樓層因素）+4500×10%（戶型因素）+4500×8%（心理因素）]+[4500×15%（名校因素）]＝2780（元／平方米）。整個公式的原理是原價減去不利因素然后加上有利因素得出結(jié)果。因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

    我們先看看什么是“套內(nèi)建筑面積”？

    套內(nèi)建筑面積由三部分組成：

   （1）套內(nèi)使用面積：

     A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

     B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

     C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。

   （2）套內(nèi)墻體面積：

     新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。

   （3）陽臺建筑面積：

     A原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

     B，挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

     C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；

     D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

    綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

    房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

    房屋的使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。

    房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

    居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內(nèi)。

    公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

    公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

    公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

    基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。（平頂山房產(chǎn)網(wǎng)轉(zhuǎn)）