買二手房和買一手房比起來程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，特別是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下，就更容易產(chǎn)生糾紛了。筆者結(jié)合自己所承辦的案件，介紹一下購(gòu)買二手房常見的欺詐手段及應(yīng)對(duì)方法。

　　第一招：核實(shí)上家身份是首要

　　二手房和一手房不同，一手房是和開發(fā)商做交易，一般不存在這個(gè)問題。所以買二手房的第一步就要核實(shí)與你交易的對(duì)方的身份。最簡(jiǎn)單的一個(gè)辦法是到房產(chǎn)交易中心查詢一下房屋的權(quán)屬情況，如果怕對(duì)方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實(shí)賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對(duì)方簽訂合同。

　　第二招：首付交到托管資金賬戶

　　如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)后才能交易過戶。在這種情況下，上家一般會(huì)要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家后，上家就有可能按原來的約定去取消抵押而是挪作他用。作為購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)要求出賣方自行解決貸款問題或找墊資公司解決。

　　第三招：上家戶口一定要遷走

　　遷移戶口是公安機(jī)關(guān)辦理的，戶口要遷走就一定要找一個(gè)落戶的地方，如果不能落戶，當(dāng)然也遷不走了，所以這類案件由于不適合強(qiáng)制執(zhí)行，法院現(xiàn)在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況。下家最好委托律師到行政服務(wù)中心去調(diào)查一下房屋內(nèi)是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房?jī)?nèi)有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應(yīng)支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出后再支付。

　　第四招：貸款風(fēng)險(xiǎn)要把握

　　在下家貸款買房的情況下，合同約定“首付+貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那么這個(gè)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由下家自己來負(fù)，但是為了規(guī)避類似的風(fēng)險(xiǎn)，下家在準(zhǔn)備貸款時(shí)候一定要將自己的情況如實(shí)地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時(shí)約定如果銀行不放貸則合同解除。

　　第五招：收房勿忘結(jié)清費(fèi)用

　　交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的支付情況。一般來說，合同中都會(huì)約定交房前的這些費(fèi)用由上家承擔(dān)，交房后由下家承擔(dān)。但是如果上家欠費(fèi)而又不付，那這些錢最終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對(duì)這些費(fèi)用的支付情況，其實(shí)了解起來也很方便，現(xiàn)在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務(wù)，只要打個(gè)熱線電話就可以了解到的。至于物業(yè)管理費(fèi)用可直接到物業(yè)公司了解。這樣下家就避免了交房時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。