我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過(guò)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過(guò)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？

根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：

（1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；

（2）確定采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人；

（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：

（1）業(yè)主大會(huì)決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；

（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書(shū)。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過(guò)程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？

應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；

（2）評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開(kāi)的方式，業(yè)主可參加旁聽(tīng)；

（3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；

（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？

原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？

業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。